居住 用 財産 3000 万 円 控除 相続
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3302 マイホームを売ったときの特例 No.
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譲渡所得の金額の計算に関する明細書 2. 被相続人居住用家屋及びその土地等の登記事項証明書等(法務局にて取得可能) 3. 土地等の売買契約書の写し等 このページに関するお問い合わせ先 都市整備部 建築指導課 FAX番号:0857-20-3956 ぜひアンケートにご協力ください
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例えば次のようなシチュエーションを考えてみましょう。 ・父は既に他界し、母が実家に一人で暮らしている ・一人息子の長男は、 自分の持家に暮らしており 、今後も実家に戻る予定はない ・実家は平成になってから建築されている ・母は施設に入りたいと言っている この場合、税金のことだけ考えたら、母が亡くなる前に自宅を売るべきでしょうか? 私だったら、亡くなる 前 に売却することを勧めます。理由は2つあります。 1つ目の理由は、小規模宅地等の特例です。今回のケースにおいては、どう頑張っても小規模宅地等の特例が使えません。子供は同居しないし、持家ありだからです。 2つ目の理由は、3000万円の特別控除です。母が自宅として売却すれば3000万円の特別控除が使えます。建物が昭和56年より後に建築されていますので、相続後には3000万円の特別控除は使えません。 小規模宅地等の特例は自宅を売っても売らなくても、どちらにしても使えません。しかし、3000万円の特別控除は相続前に売却すれば使うことができます。手取りが600万円変わることになります。 上記の理由から、母が生前中に自宅を売却することお勧めします。 【プロ向け補足】よくわからない人は読み飛ばしてください 厳密にいうと、不動産を売却すると、相続税評価額と実際の売却金額との差額分だけ、財産額が膨張することになりますが、この部分は生前贈与をするとか、生命保険の非課税枠を活用して対策を打ちます。 詳しく知りたい人はこちら→ 不動産の相続税評価額とは? それでは続いて次のようなシチュエーションではどうか考えてみましょう。 ・一人息子の長男は、 賃貸マンションに暮らしており 、今後も実家に戻る予定はない ・建物は平成になってから建築されている どうでしょう?この場合には、自宅はどのタイミング売るべきでしょうか? 私であれば、相続発生 後 に売却することを勧めます。 何故なら、今回のケースでは小規模宅地等の特例が使えるからです。 長男は家なき子特例の条件を全て満たすことになりますので、長男は母と同居していなくても自宅を8割引きの金額で相続することができます。 代わりに、3000万円の特別控除は使えません。売却した時に600万円分手取りが減ってしまいます。 小規模宅地等の評価減を使ってどれくらい相続税の負担が減るかを確認して、3000万円の特別控除を使った方がいいかどうかを検討する必要がありますね。 実家が地価の高い所にあるなら小規模宅地等の評価減をとった方が有利になると思いますが、きちんとした試算をださないと結論はでませんね。 ちなみに、これまで話すと頭がごちゃごちゃになってしまうと思うので触りだけお話しますが、相続発生後3年10か月以内に、相続した財産を売却した場合には取得費加算の特例という制度を使うことができます。※詳しく知りたい人はこちら→ 取得費加算の特例とは何ぞや?
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ポイント:無申告だった場合、期限後申告書で3, 000万円控除の特例を使うことは可能。一方、特例を使わずに確定申告書を提出していた場合は原則として適用不可。 こんにちは、川越市の税理士・関田です。 マイホームの売却ではほとんどの場合、「居住用財産を譲渡した場合の3, 000万円特別控除」という特例が使えますので、もし売却益が生じた(=買った金額より高く売れた)としても、結果的に税金がかからないケースはよくあります。 とはいえ、税金が出ないからといって、何もしなくていいわけではありません。 この特例は、確定申告をすることによって初めて使える特例だからです。 では、もし確定申告を忘れたまま申告期限を過ぎてしまった場合はどうなるのでしょうか? 居住用財産を譲渡した場合の3, 000万円特別控除とは? まずは簡単に、特例の内容のおさらいを。 自らが居住していた不動産を売却した場合で一定の要件を満たすときは、 譲渡所得から3, 000万円を控除 することができます。 つまり、売却益が3, 000万円以下であれば譲渡税は一切かからないということ。 しかも、 所有期間に関わらず (たとえ1年しか持っていなくても)適用できるという、実に使い勝手のいい特例です。 細かな適用要件については今回のメインテーマではありませんので、以下のページでご確認ください。 ⇒ 国税庁タックスアンサー 『マイホームを売った時の特例』 期限内に確定申告していなかった場合 マイホームの売却は、普段は確定申告をしていない給与所得者や年金受給者でも行うことがありますので、うっかり確定申告を忘れてしまった、というケースも少なくありません。 ですが、ご安心ください。 居住用財産の3, 000万円控除の特例は、 申告期限を過ぎた後に確定申告を行った場合でも適用可能 です。 申告を忘れていた場合は慌てずに、 期限後申告書 を税務署に提出しましょう。 確定申告書は提出したが特例の適用を忘れていた場合 では、申告期限内に確定申告は行ったものの、居住用財産の3, 000万円控除の特例を適用していなかった場合はどうでしょう? 実は、3, 000万円控除の特例には 「当初申告要件」 というものが存在します。 「当初申告要件」とは、 最初に出した申告書でその特例を使っている限りは適用を認める 、というものです。 そもそも無申告だった先のケースでは、期限後申告書が「最初に出した申告書」ですので問題ありません。 一方、 特例を適用せずに一度確定申告書を提出 してしまっていると、その後に修正申告や更正の請求で特例を適用することは 原則として認められません 。 もっとも、当初の申告で適用しなかったことについて「やむをえない事情がある」と税務署長が認める場合には適用できる(措法35条12項)とされていますが、これはレアケースと考えるべきでしょう。 単純な適用忘れの場合は、認められない可能性が大です。 ※ この記事は、投稿日現在における情報・法令等に基づいて作成しております。 当事務所では、法人・個人事業主の「税務顧問業務」のほか、相続税申告・贈与税申告・譲渡所得税申告といった「資産税業務」を専門に行っております。 初回のご面談は無料です(単発の税務相談・コンサルティングを除く)。 オンラインでのビデオ面談もお受けしております。
315%が譲渡税として課されます 【譲渡益=売却金額-取得費(含む解体費等)-譲渡費用】 。 住宅が8, 000万円で売却されたとすれば、取得費が不明なら5%とされ400万円が取得費として控除され、譲渡費用である仲介料が270. 6万円とすれば、譲渡益は7, 329. 4万円【8, 000万円-400万円-270. 6万円】となります。 譲渡税は譲渡益の20. 315%ですから、1, 488. 96万円になり、売却金額から税金・仲介料を引いた手残りは6, 240. 44万円【8, 000万円-270. 6万円-1, 488. 96万円】になってしまいます。(相続開始から3年10カ月以内に相続財産を売却した場合には、支払った相続税の内対象不動産に関わる相続税分が取得費として加えることが出来ます)。 相続後の空き家を解体売却すれば約600万円の節税になる 空き家を放置させないため、平成28年の税制改正で一定の要件にあてはまり、解体して売却すれば3, 000万円の特別控除がうけられる特例措置が設けられました。 下図の特例要件にあてはまり売却した場合は3, 000万円控除が適用できるため、前例では譲渡益は解体費(100~200万円)を除けば4, 329. 6万円-3, 000万円】で、譲渡税は譲渡益の20. 315%ですから879. 51万円になります。売却金額から税金・仲介料を引いた手残りは6, 849. 89万円【8, 000万円-270. 6万円-879. 51万円】と609. 45万円の大きな節税になります。 相続後に一定期間居住して売却した場合には居住用財産の3, 000万円の特別控除が受けられますが、空き家の特例要件にあてはまれば引っ越して親の家に住まなくとも同様の節税効果が得られるのです。解体費用については補助金が出るケースが多いので各自治体に確認してください。 3, 000万円の特別控除は空き家の特例要件を満たし、新耐震基準を満たすように改修して売却する場合も適用されますが、耐震改修に150~250万円ほどかかりますので手取り額を考慮すれば得策とは言えないでしょう。 相続前に老人ホームに入っていても居住用財産の特別控除が受けられる 居住用財産を売却した場合には3, 000万円の特別控除があり大きな節税になるのですが、実際に親が住んでいなく老人ホームに入っていたとしても、ホームに入所後3年目の年末までに売れば同様の控除が受けられ前例だと609.